Si quieres saber si tu alquiler vacacional es realmente rentable, necesitas algo más que una intuición. Aquí tienes un método claro y replicable para calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional con fórmulas, pocos datos y un ejemplo realista de Barcelona. También te ofrecemos una calculadora para estimarla en minutos.
¿Qué significa “rentabilidad” en alquileres vacacionales?
Hablamos de cuánto te quedas (en porcentaje o en euros) después de explotar tu alojamiento como alquiler vacacional. Es importante distinguir entre:
- Ingresos Brutos (GI): los ingresos generados por noche, antes de deducir costes.
- Beneficio Neto (NP): los ingresos que quedan después de comisiones, limpieza, suministros, impuestos locales, etc.
- Rentabilidad Bruta (%): GI / Inversión total en el activo.
- Rentabilidad Neta (%): NP / Inversión total en el activo.
- Cash-on-Cash (%): NP / fondos propios invertidos (útil si hay hipoteca).
En BCN Flat Management, solemos usar estas tres perspectivas (bruta, neta y cash-on-cash) para decidir si un piso vale la pena y qué factores atacar primero (tarifa media, ocupación, costes).
Los datos que necesitas (y cómo conseguirlos)
Para evitar suposiciones, define estos requisitos mínimos.
En nuestro caso, recopilamos estos datos del PMS, las OTA y la contabilidad mensual:
- ADR (tarifa media por noche) y ocupación esperada (o últimos 12 meses).
- Estancia media (noches por reserva) para estimar el número de limpiezas.
- Comisiones (OTA, pasarela de pago, gestión/administración).
- Costes fijos (suministros, comunidad, seguros, IBI, licencia, mantenimiento).
- Costes variables por reserva (limpieza, lavandería, amenities).
- Inversión total (precio de compra + impuestos/gastos + mobiliario + reformas).
En Barcelona, en BCN Flat Management, solemos validar ADR y ocupación con datos reales del barrio y la temporada; un error del 5–10 % en cualquiera de estas métricas puede borrar la rentabilidad.
Fórmulas clave para calcular beneficio y rentabilidad
Aplica estas fórmulas en tu hoja de cálculo o con una calculadora:
| Magnitud | Fórmula | Notas |
|---|---|---|
| Ingresos Brutos (GR) | ADR × Noches vendidas | Noches vendidas = Ocupación × 365 |
| Coste de comisiones | % OTA × IB + % Gestión × IB |
Ejemplo realista en Barcelona (con números)
Supongamos un piso en el distrito del Eixample con:
- ADR = 160 €
- Ocupación = 70 % → Noches vendidas ≈ 365 × 0,70 = 256
- Estancia media = 4 noches → Reservas = 256 / 4 = 64
- Comisión OTA = 15 % de los Ingresos Brutos
- Gestión integral = 15 % de los Ingresos Brutos
- Costes fijos anuales: Suministros 1.800 €, Comunidad 900 €, IBI 600 €, Seguro 250 €, Mantenimiento 500 €, Licencia 300 €
- Costes por reserva: Limpieza 45 €, Lavandería + Amenities 25 €
- Inversión total (Compra + Gastos + Mobiliario): 358.000 €
Cálculos paso a paso:
- Ingresos Brutos (GI) = 160 × 256 = 40.960 €
- Comisiones = 15 % × 40.960 + 15 % × 40.960 = 6.144 + 6.144 = 12.288 €
- Costes variables = (45 + 25) × 64 = 70 × 64 = 4.480 €
- Costes fijos = 1.800 + 900 + 600 + 250 + 500 + 300 = 4.350 €
- Beneficio Neto (NP) = 40.960 − 12.288 − 4.480 − 4.350 = 19.842 €
Rentabilidad bruta = 40.960 / 358.000 = 11,44 %
Rentabilidad neta = 19.842 / 358.000 = 5,54 %
En BCN Flat Management, solemos comparar este NP con un escenario conservador (-10 % ADR y -5 puntos porcentuales de ocupación) para asegurarnos de que el activo sigue siendo viable en temporada baja.
Palancas clave de la rentabilidad
No todo pesa lo mismo. Por nuestra experiencia, estas son las palancas que atacamos primero:
- ADR y ocupación: aumentar el ADR en 10 € con la misma ocupación puede añadir miles de euros al año. El pricing dinámico y las estancias mínimas ajustadas son clave.
- Frecuencia de limpieza: si aumentas la estancia media, reduces limpiezas por reserva y mejoras el margen sin tocar la tarifa.
- Canales y comisiones: consolidar reservas directas reduce el coste medio por reserva.
- Operaciones: check-in autónomo, mantenimiento preventivo y rutas de limpieza eficientes.
En nuestro caso, solemos priorizar primero la optimización de precios y estancia mínima; cuando el ADR está bien posicionado, las cancelaciones bajan y la ocupación rentable sube (pero no a cualquier precio).
Umbrales de decisión: ¿cuándo merece la pena?
En Barcelona, vemos proyectos interesantes a partir de una rentabilidad neta ≥5–6 % sobre la inversión y con margen de mejora operativa. Si la rentabilidad neta se sitúa por debajo del 4 % de forma consistente, solemos replantear el uso (medio/largo plazo) o renegociar condiciones.
En BCN Flat Management ayudamos a los propietarios a interpretar estos números con honestidad: si el piso no es rentable, lo decimos; si hay suficiente para repartir, planteamos un plan de crecimiento y reinversión.
Calcula tu rentabilidad en 3 minutos.
Para no pelearte con hojas de cálculo, utiliza nuestra calculadora de rentabilidad.
¿Necesitas gestión integral y un cuadro de mando?
Si prefieres delegar la operación y recibir un informe mensual claro (ocupación, ADR, RevPAR, costes por reserva y margen), BCN Flat Management ofrece gestión integral en Barcelona con foco en la rentabilidad neta, no solo en las noches vendidas. En BCN Flat Management, solemos fijar objetivos medibles y revisarlos trimestralmente.
Checklist rápido antes de invertir
Estos puntos te permiten validar en pocas horas si el proyecto tiene sentido. En BCN Flat Management, solemos usarlo en la fase de prefactibilidad:
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- Licencia municipal y normativa claras para el inmueble.
- ADR y ocupación del micromercado (no medias de ciudad).
- Estancia media y estacionalidad (picos y valles).
- Coste real por reserva (limpieza, lavandería, amenities, incidencias).
- Plan de reservas directas (web, metabuscadores, CRM, campañas).
- Escenarios de estrés: -10 % ADR y -10 puntos de ocupación.
Con los números sobre la mesa, es más fácil decidir. Si quieres, podemos revisar tus datos y proponer ajustes concretos en precios, estancia mínima y operaciones.