Declarar ingresos de Airbnb no es complicado cuando sabes qué mirar: el tipo de alquiler que ofreces, cómo justificas tus cobros y qué impuestos te afectan. Esta guía está pensada para anfitriones y propietarios en España (con enfoque Barcelona), para que tengas un mapa claro antes de presentar tus impuestos o hablar con tu asesor.
Lo que lo cambia todo: ¿solo alojamiento o “servicios tipo hotel”?
Antes de entrar en modelos y casillas, conviene entender una idea: Hacienda no ve igual un piso que solo se alquila que un alojamiento donde se prestan servicios propios de hospedaje. Esa diferencia suele determinar si tus ingresos encajan como capital inmobiliario o como actividad económica, y también si hay IVA o no.
En el día a día, la duda suele aparecer con “extras” que parecen pequeños (limpieza, check-in, ropa de cama). La clave está en si lo que ofreces se parece a un servicio hotelero (atención continuada, limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa durante la estancia, etc.) o si la experiencia es básicamente un arrendamiento.
| Escenario | Cómo suele encajar fiscalmente | Pistas prácticas |
|---|---|---|
| Solo alojamiento | Normalmente se declara como rendimiento del capital inmobiliario. | Check-in puntual, limpieza entre reservas, sin servicios recurrentes durante la estancia. |
| Con servicios tipo hotel | Puede considerarse actividad económica y cambiar obligaciones (IVA, facturación, etc.). | Servicios continuados o propios de hospedaje (p. ej., atención permanente, limpieza periódica, cambio de ropa durante la estancia). |
Esta tabla no sustituye un criterio profesional, pero te ayuda a ubicarte. Si estás en el límite, lo más prudente es documentar bien qué ofreces y pedir un criterio claro para evitar sustos.
Paso 1: reúne los números “como los va a ver Hacienda”
El error más común al declarar ingresos Airbnb es trabajar con cifras incompletas: a veces se mira solo lo cobrado “en el banco” y se olvidan comisiones, ajustes, reembolsos o diferencias entre bruto y neto. Lo ideal es cerrar el año con un resumen que puedas defender.
En Airbnb puedes descargar informes (por anuncio, fechas, meses) y tener un CSV con ingresos brutos y movimientos. Esa base te sirve para cruzar con tu cuenta bancaria y con las facturas/recibos que emitas o recibas.
Tu checklist de documentación (la que de verdad te salva)
Si quieres tenerlo ordenado (y dormir tranquilo), guarda siempre:
- Informe anual de ingresos y reservas (por plataforma).
- Extractos bancarios donde se vean los cobros.
- Facturas de gastos (suministros, comunidad, seguros, mantenimiento, reparaciones, gestoría, etc.).
- Calendario de días alquilados vs. días disponibles (para prorrateos).
- Contratos y comunicaciones relevantes (si aplica).
Con nuestros clientes en BCN Flat Management insistimos mucho en esto: una buena declaración no se hace “a ojo”, se hace con un archivo ordenado y coherente.
Cómo declarar los ingresos en el IRPF si eres particular
Para la mayoría de propietarios particulares, los ingresos por alquiler turístico suelen acabar en la Renta. Lo importante es identificar si se declaran como capital inmobiliario o como actividad económica, porque cambian las reglas del juego (y también la forma de justificar gastos).
Si es capital inmobiliario: lo que suele poder deducirse
Cuando se declara como capital inmobiliario, el foco suele estar en ingresos imputables y en gastos deducibles relacionados con el alquiler. En la práctica, muchos gastos se deducen de forma proporcional a los días efectivamente alquilados.
Ejemplos habituales de gastos (siempre con factura y criterio de afectación):
- Intereses de hipoteca (no el principal) y gastos de financiación asociados.
- IBI, tasa de basuras, comunidad y seguros del hogar.
- Suministros (luz, agua, gas, internet) prorrateados si procede.
- Reparaciones y mantenimiento (no mejoras estructurales).
- Comisiones de plataformas y de intermediación.
- Amortización (cuando aplica) del inmueble y/o mobiliario según criterios fiscales.
La clave es el prorrateo: si alquilas 120 noches, no tiene sentido deducir el 100% de ciertos gastos anuales sin justificar afectación. Un criterio razonable y consistente suele evitar problemas.
Si es actividad económica: cuándo suele aparecer este escenario
Este escenario aparece cuando el alquiler incluye servicios propios de hospedaje o cuando la operativa se parece más a un negocio que a un arrendamiento. Ahí entran variables como la forma de prestación del servicio y la estructura con la que lo gestionas.
En BCN Flat Management vemos que muchos anfitriones se complican por querer “dar una experiencia hotelera” sin ajustar la parte fiscal. Si tu propuesta de valor incluye servicios recurrentes, es mejor asumirlo y estructurarlo bien desde el principio.
IVA en Airbnb: cuándo puede aparecer y por qué
Otra gran confusión al declarar ingresos de Airbnb es el IVA. En España, el alquiler de vivienda suele tener un tratamiento distinto según si hay servicios propios de hospedaje. En términos prácticos: si tu actividad se considera hospedaje, el enfoque fiscal puede cambiar y entrar obligaciones de IVA y facturación.
Si estás en ese caso, lo normal es que tengas que llevar un control más “empresarial”: emitir facturas cuando corresponda y presentar declaraciones periódicas. Si no lo estás, es frecuente que el IVA no sea el protagonista, pero aun así conviene que tu asesor confirme tu encaje exacto.
Alta censal e IAE: el “papeleo” que muchos olvidan
Incluso cuando no hay que pagar cuota por IAE en muchos casos, es habitual tener que estar correctamente dado de alta a efectos censales si desarrollas una actividad con cierta regularidad. Aquí es donde se comenten errores por desconocimiento: “como es mi piso, no tengo que hacer nada”.
En la práctica, tener el alta bien planteada ayuda a que todo encaje: tu facturación, tus gastos, y la coherencia entre lo que anuncias y lo que declaras.
Barcelona y Cataluña: no es solo Hacienda
Si gestionas un piso turístico en Barcelona, además de impuestos estatales, entran obligaciones autonómicas y municipales. En Cataluña existe el Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (tasa turística) y, en Barcelona, puede aplicarse un recargo municipal. Dependiendo del canal de reserva, parte de la recaudación puede estar automatizada o puede requerir gestión manual.
Por eso, aunque este artículo se centre en declarar ingresos Airbnb, recomendamos llevar una “carpeta de cumplimiento” completa: licencia/registro, control de huéspedes y fiscalidad. Con clientes de BCN Flat Management lo trabajamos como un sistema, no como tareas sueltas.
Errores típicos al declarar ingresos de Airbnb (y cómo evitarlos)
Para cerrar, aquí van los fallos que más se repiten y que suelen costar dinero o tiempo:
- Declarar solo el neto y no cuadrar con los informes brutos de la plataforma.
- No prorratear gastos y deducir sin criterio suministros o costes anuales.
- Mezclar gastos personales con el alojamiento y quedarse sin trazabilidad.
- No guardar facturas o justificantes y luego “no poder demostrar” lo deducido.
- Ofrecer servicios tipo hotel sin adaptar tu encaje fiscal y tus obligaciones periódicas.
Si evitas estos puntos, tu declaración será mucho más sólida y tendrás margen para optimizar dentro de lo razonable.
Si quieres simplificarlo: delega la operativa sin perder el control
Cuando hay varias reservas, incidencias y gastos, lo difícil no es solo declarar: es tenerlo todo ordenado durante el año. Si te interesa profesionalizar el alojamiento, en gestión Airbnb en Barcelona trabajamos la operación completa (calendario, comunicación, coordinación y control documental) para que la parte fiscal sea mucho más sencilla.
Y si prefieres seguir siendo el anfitrión principal pero con soporte experto, nuestro servicio de co-hosting en Airbnb te ayuda a mantener la cuenta y la estrategia, mientras ordenamos procesos y reducimos errores típicos.
La idea final es simple: cuanto mejor esté montado el día a día, más fácil será declarar tus ingresos de Airbnb con seguridad y sin sorpresas.