Un apartamento turístico es una vivienda que se alquila de forma temporal a visitantes y que cumple unos requisitos legales específicos. En Barcelona, su uso está sujeto a una normativa muy estricta para garantizar el equilibrio entre la oferta turística y el bienestar de los residentes.
Los alquileres vacacionales han ganado popularidad en los últimos años, convirtiéndose en una fuente de ingresos importante para muchos propietarios. Operar sin licencia puede conllevar graves sanciones. Por ello, es fundamental conocer el proceso de legalización y seguir cada paso correctamente.
Nueva ley de ventanilla digital única para alquileres turísticos y de temporada
El 24 de diciembre de 2024 se publicó en el Boletín Oficial del Estado de España el Real Decreto 1312/2024, por el que se establece la Ventanilla Digital Única de Arrendamientos. Esta normativa impacta directamente en todas las personas físicas o jurídicas que anuncian alquileres turísticos o de temporada a través de plataformas online como Airbnb o Booking.
¿A quién afecta esta ley?
La nueva ley se aplica a:
- Alquileres turísticos (HUT, hasta 31 días): solo los propietarios con una licencia turística válida podrán solicitar el nuevo número de registro.
- Alquileres de temporada (1 mes o más): estas viviendas también deberán estar registradas oficialmente para seguir operando de forma legal.
Todas las propiedades bajo cualquiera de estas modalidades deberán registrarse para poder seguir anunciándose en plataformas online.
¿Qué obligaciones impone esta ley?
- A partir del 1 de julio de 2025 será obligatorio disponer de un número de registro tanto para alquileres turísticos como de temporada.
- Si una misma vivienda se usa para ambas finalidades, se necesitarán dos números de registro diferentes.
- Las plataformas deberán verificar el número de registro antes de publicar cualquier anuncio y estarán obligadas a retirar, en un máximo de 48 horas, los anuncios asociados a un número revocado.
- El prestador del servicio (persona física o empresa) deberá presentar una declaración anual de actividad.
¿Quién debe solicitar el número de registro?
Aunque el Real Decreto establece que debe solicitarlo el prestador del servicio, las primeras interacciones con los registradores de la propiedad apuntan a que el titular registral debe firmar la solicitud. No obstante, un tercero puede presentarla en su nombre siempre que disponga de un poder notarial.
Si eres el propietario y gestionas directamente el alquiler, puedes solicitarlo a tu nombre sin problema. Subarrendadores y gestores también pueden hacerlo si cuentan con la autorización correspondiente.
¿Dónde se tramita?
- Online: a través del portal oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
- Presencialmente: en el Registro de la Propiedad donde conste inscrita la vivienda.
En BCN Flat Management seguimos muy de cerca las novedades de esta normativa. Recomendamos encarecidamente a propietarios y gestores que inicien el trámite lo antes posible para evitar interrupciones o sanciones.
Requisitos legales para operar un apartamento turístico
Antes de alquilar una vivienda como apartamento turístico en Barcelona, es imprescindible cumplir varios requisitos:
- Licencia turística (HUT): el primer paso es obtener el número de licencia de Habitatge d’Ús Turístic (HUT), otorgado por el Ayuntamiento de Barcelona. Sin este permiso, el alquiler vacacional es ilegal.
- Cumplimiento de la normativa urbanística: la normativa vigente limita la concesión de nuevas licencias en determinadas zonas de la ciudad, poniendo especial atención en la protección de áreas con alta densidad residencial.
- Inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC): todos los apartamentos turísticos deben inscribirse en este organismo para garantizar el control y la regulación de su actividad.
- Condiciones de habitabilidad y seguridad: la vivienda debe cumplir los estándares exigidos de seguridad, accesibilidad y confort, incluyendo la instalación de detectores de humo, extintores y señalización de emergencia.
- Obligaciones fiscales: es obligatorio declarar los ingresos generados por el alquiler turístico y cumplir con los impuestos correspondientes, como el IVA y el Impuesto sobre la Renta (IRPF), según proceda.
Pasos para legalizar un apartamento turístico
Para asegurarte de que tu vivienda cumple con la legislación vigente, sigue estos pasos:
- Consultar la normativa actual: antes de iniciar el proceso, comprueba si la ubicación de tu apartamento permite el uso turístico. Algunas zonas están restringidas y no conceden nuevas licencias.
- Obtener el número de registro único: si tu apartamento turístico estaba licenciado antes de 2014, debes solicitar un número de registro único. No se emiten nuevas licencias turísticas desde 2014, pero las viviendas que ya disponían de licencia antes de ese año están obligadas a obtener dicho número.
- Asegurar el cumplimiento con el Registro de Turismo de Cataluña: si tu propiedad ya está licenciada como apartamento turístico, verifica que esté correctamente inscrita en el Registro de Turismo de Cataluña.
- Cumplir con las obligaciones fiscales: declara los ingresos obtenidos y paga los impuestos correspondientes, evitando problemas legales y posibles sanciones.
El proceso para regularizar la situación puede durar varios meses, por lo que es recomendable iniciarlo con antelación y contar con asesoramiento especializado.
Consecuencias de no legalizar tu apartamento turístico
Operar un apartamento turístico sin licencia en Barcelona puede suponer importantes sanciones económicas, el cierre de la actividad e incluso acciones legales. El Ayuntamiento de Barcelona ha intensificado las inspecciones para detectar alojamientos ilegales y asegurar que todos los alquileres cumplan con la normativa.
Algunas de las sanciones posibles son:
- Multas económicas: las sanciones pueden oscilar entre 6.000 € y 60.000 €, según la gravedad de la infracción.
- Cese de la actividad: si el apartamento opera sin licencia, el Ayuntamiento puede ordenar el cierre inmediato del alquiler turístico.
- Problemas fiscales: no declarar los ingresos procedentes del alquiler turístico puede dar lugar a sanciones y recargos por parte de la Agencia Tributaria.
Ventajas de la gestión profesional de apartamentos turísticos
Legalizar tu apartamento turístico evita problemas legales y mejora la rentabilidad de tu inversión. Una gestión profesional garantiza una ocupación óptima, maximiza los ingresos y mejora la experiencia del huésped.
Algunas de las ventajas de contar con una empresa especializada son:
- Optimización de precios: gestión de tarifas dinámicas en función de la demanda.
- Atención al huésped: servicios de check-in, limpieza y mantenimiento.
- Estrategias de marketing: publicidad en plataformas como Airbnb y Booking para aumentar la visibilidad del apartamento.
¿Necesitas ayuda con la gestión de tu apartamento turístico?
En nuestra empresa de gestión de apartamentos turísticos, BCN Flat Management, ofrecemos un servicio integral para que tu vivienda cumpla la normativa sin complicaciones. Desde la obtención de licencias hasta la administración de reservas, nos encargamos de todo.