Los ingresos de un alquiler vacacional no tributan sobre todo lo cobrado de forma automática. Para saber cuánto tendrás que pagar a Hacienda hay que distinguir tu residencia fiscal, los servicios que prestas, los gastos deducibles y los días durante los que la vivienda ha estado alquilada.
Por eso, dos propietarios con una facturación anual similar pueden acabar pagando cantidades muy diferentes. A continuación explicamos cómo se calcula la tributación, qué gastos pueden reducir el rendimiento y qué particularidades deben tener en cuenta los propietarios residentes y no residentes.
Aviso: este artículo tiene carácter informativo y orientativo. No sustituye el asesoramiento fiscal personalizado, ya que cada situación depende de circunstancias particulares del propietario y del inmueble. Antes de tomar decisiones, consulta con un asesor fiscal o gestoría de confianza.
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¿Cómo tributa un alquiler vacacional en España?
En la mayoría de los casos, los beneficios obtenidos mediante una vivienda turística se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Esto sucede cuando el propietario se limita a ceder el alojamiento y presta únicamente los servicios habituales vinculados a la entrada, la salida y el mantenimiento del inmueble.
La limpieza entre reservas, el cambio de ropa de cama al finalizar una estancia o la atención de una avería puntual no convierten por sí solos el alquiler en una actividad hotelera. Son actuaciones normales dentro de la explotación de un apartamento vacacional.
La clasificación cambia cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera de manera periódica, como recepción permanente, limpieza durante la estancia, cambio frecuente de ropa, restauración, lavandería o custodia de equipaje. En ese supuesto, los ingresos pueden considerarse rendimientos de una actividad económica.
También existe actividad económica cuando se dispone, para organizar los alquileres, de al menos una persona contratada laboralmente a jornada completa. La diferencia es relevante porque afecta a la forma de declarar los ingresos, a las obligaciones formales y, en determinados casos, al IVA.
Cómo calcular cuánto pagarás a Hacienda
No existe un porcentaje único aplicable a todos los propietarios residentes. El IRPF es progresivo, por lo que el resultado del alquiler se suma al resto de las rentas de la base general, como el salario, la pensión u otros rendimientos.
El primer paso consiste en calcular el rendimiento neto generado por la vivienda. La fórmula básica es la siguiente:
Rendimiento neto = ingresos íntegros − gastos fiscalmente deducibles
Después, ese rendimiento se integra en la declaración de la renta y tributa al tipo marginal que corresponda al conjunto de ingresos del contribuyente. Por tanto, afirmar que todo alquiler vacacional paga un 19 %, un 24 % o un 30 % puede llevar a una estimación equivocada.
Qué se considera ingreso íntegro
Debes declarar las cantidades obtenidas por la cesión del alojamiento. Esto incluye el precio de las estancias y otros importes cobrados al huésped que formen parte de la contraprestación del alquiler.
Conviene revisar los extractos de Airbnb, Booking y otras plataformas, pero no limitarse al importe que finalmente llega a la cuenta bancaria. Algunas plataformas descuentan sus comisiones antes de transferir el dinero, por lo que hay que diferenciar entre el ingreso bruto generado y el coste de intermediación.
En nuestra guía sobre cómo declarar los ingresos de Airbnb detallamos cómo ordenar esta información y qué documentación debería conservar el propietario.
El tipo de IRPF depende de tus demás ingresos
Una vez descontados los gastos, el beneficio del alquiler se añade a la base general del IRPF. Como los tipos son progresivos, la parte adicional puede tributar en distintos tramos según la comunidad autónoma y la situación personal del contribuyente.
Esto significa que el tipo marginal no se aplica necesariamente a toda la renta anual. Cada tramo grava la porción de ingresos incluida en él. Además, el cálculo final puede verse afectado por mínimos personales, deducciones, retenciones y otras rentas declaradas.
Para elaborar una previsión prudente, resulta útil calcular primero el beneficio neto anual del apartamento y después estimar qué parte quedará dentro del tramo marginal del propietario. La liquidación definitiva, no obstante, debe realizarse con todos los datos de la declaración.
Ejemplo práctico de tributación de un alquiler vacacional
Imaginemos un apartamento que genera 24.000 euros de ingresos brutos anuales y permanece alquilado durante 240 días. Durante ese periodo, el propietario soporta gastos relacionados con la explotación y conserva las facturas correspondientes.
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingresos de las reservas | 24.000 € |
| Comisiones de plataformas y gestión | 3.200 € |
| Limpieza y lavandería asumidas por el propietario | 1.800 € |
| Suministros correspondientes al periodo alquilado | 1.400 € |
| Parte proporcional de IBI, comunidad y seguro | 1.300 € |
| Reparaciones y mantenimiento deducibles | 700 € |
| Amortización fiscal estimada | 2.100 € |
| Rendimiento neto estimado | 13.500 € |
En este ejemplo, el propietario no tributaría directamente por los 24.000 euros facturados, sino por un rendimiento neto estimado de 13.500 euros. Si esa cantidad soportara, como aproximación, un tipo marginal medio del 30 %, la cuota atribuible al alquiler rondaría los 4.050 euros.
Esta cifra es solo orientativa. El resultado real dependerá de las demás rentas, de la comunidad autónoma, de la titularidad del inmueble, del periodo exacto de alquiler y de que todos los gastos cumplan los requisitos fiscales.
Gastos que puedes deducir del alquiler vacacional
Una correcta identificación de los gastos puede reducir de manera significativa el rendimiento sometido a tributación. En general, son deducibles los costes necesarios para obtener los ingresos, siempre que estén justificados, vinculados al inmueble y correctamente registrados.
Entre los gastos habituales pueden encontrarse:
- Intereses y determinados gastos de financiación de la vivienda.
- IBI, tasa de basuras y otros tributos no estatales relacionados con el inmueble.
- Cuotas de la comunidad de propietarios.
- Primas del seguro de hogar o de responsabilidad civil.
- Comisiones de Airbnb, Booking y otras plataformas.
- Honorarios de gestión del alojamiento.
- Limpieza, lavandería y reposición vinculadas a las estancias.
- Suministros pagados por el propietario.
- Gastos de conservación y reparación.
- Defensa jurídica y determinados servicios profesionales.
- Amortización del inmueble, el mobiliario y los equipamientos.
No basta con que un pago esté relacionado de forma genérica con la vivienda. Debe existir una justificación documental y una relación económica con el alquiler. Las facturas, contratos, recibos bancarios y liquidaciones de las plataformas ayudan a acreditar cada importe.
En BCN Flat Management trabajamos la gestión operativa y económica del alojamiento de forma coordinada. Nuestro servicio de gestión de plataformas de alquiler vacacional permite centralizar reservas, operaciones e información relevante para controlar con mayor precisión el rendimiento de la propiedad.
Los gastos deben prorratearse por los días alquilados
Los gastos anuales que afectan a todo el ejercicio no siempre pueden deducirse íntegramente. Cuando la vivienda solo ha estado alquilada una parte del año, el IBI, la comunidad, el seguro y otros costes comunes suelen prorratearse de acuerdo con los días en los que el inmueble generó rendimientos.
Por ejemplo, si un apartamento estuvo alquilado 200 días, no debería imputarse automáticamente el 100 % de un gasto anual que también corresponde a los 165 días restantes. Este es uno de los errores más frecuentes en las declaraciones de viviendas turísticas.
Los costes directamente asociados a una reserva concreta, como una limpieza facturada por una estancia o la comisión de una plataforma, pueden vincularse de forma más directa. En cambio, los gastos generales requieren un criterio de reparto coherente y demostrable.
Reparación no es lo mismo que mejora
La reparación y conservación buscan mantener el inmueble en condiciones normales de uso. Pintar una estancia deteriorada, reparar una instalación o sustituir un elemento averiado puede considerarse gasto deducible dentro de los límites fiscales.
Una ampliación, una reforma que aumente el valor del apartamento o una mejora sustancial no suele descontarse íntegramente como gasto del ejercicio. Normalmente se incorpora al valor del inmueble y se recupera fiscalmente mediante la amortización.
Distinguir ambos conceptos evita deducciones incorrectas y ayuda a reflejar el coste de la inversión en el periodo que corresponde.
La amortización puede reducir el beneficio fiscal
La amortización reconoce la pérdida de valor del inmueble y de los bienes cedidos con él por el paso del tiempo. Es una partida que con frecuencia se olvida, aunque puede tener un peso importante en el rendimiento neto.
En el caso del inmueble, el cálculo fiscal se realiza sobre el valor de la construcción, no sobre el suelo. Para determinar la base deben revisarse el valor de adquisición, el valor catastral y la proporción correspondiente a la construcción.
El mobiliario, los electrodomésticos y otros elementos utilizados en el alquiler también pueden amortizarse conforme a sus reglas específicas. No deben descontarse de forma arbitraria: la base, el porcentaje y el periodo deben poder justificarse.
¿Se aplica la reducción del alquiler de vivienda habitual?
El alquiler vacacional tiene como finalidad una estancia temporal y no satisface la necesidad permanente de vivienda del huésped. Por este motivo, no se beneficia de la reducción prevista para determinados alquileres de vivienda habitual.
Este punto puede cambiar considerablemente la factura fiscal respecto a un contrato residencial. En un alojamiento turístico, el rendimiento neto positivo se integra, con carácter general, sin aplicar esa reducción.
Tampoco debe confundirse el alquiler vacacional con el alquiler de temporada. Aunque ambos tienen duración limitada, su uso, regulación y funcionamiento pueden ser diferentes. En nuestra guía fiscal del alquiler de temporada abordamos sus obligaciones y los criterios de prorrateo.
Qué ocurre durante los días en los que no hay huéspedes
Cuando el apartamento permanece a disposición de su propietario durante una parte del año, esos días pueden generar una imputación de renta inmobiliaria. No se declaran como si hubieran producido reservas, pero tampoco desaparecen del cálculo fiscal.
La imputación se determina aplicando el porcentaje que corresponda sobre el valor catastral y ajustándolo al número de días no alquilados. El porcentaje puede variar según las circunstancias y la fecha de revisión del valor catastral.
Por tanto, una vivienda alquilada 180 días puede tener dos componentes en la declaración: el rendimiento neto obtenido durante los días arrendados y la imputación correspondiente al periodo disponible para uso propio.
¿El alquiler vacacional lleva IVA?
La mera cesión de un apartamento turístico, sin servicios propios de la industria hotelera, está exenta de IVA con carácter general. La limpieza realizada únicamente antes de la entrada o después de la salida no suele modificar esta calificación.
Cuando se prestan servicios similares a los de un hotel, la operación pasa a estar sujeta y no exenta, normalmente con un tipo del 10 %. Entre esos servicios figuran la recepción continuada, la limpieza periódica durante la estancia, el cambio regular de ropa o la restauración.
La clasificación no depende solo del nombre comercial del alojamiento. Hacienda analiza cómo se presta realmente el servicio, de modo que conviene revisar el modelo operativo antes de decidir si existe obligación de repercutir IVA.
Cuánto paga un propietario no residente
Los propietarios que no tienen residencia fiscal en España declaran los ingresos de la vivienda mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y, con carácter general, presentan el modelo 210.
Los residentes fiscales en otro país de la Unión Europea, Islandia o Noruega tributan actualmente al 19 % y pueden deducir determinados gastos directamente vinculados a los ingresos obtenidos en España. Para el resto de los no residentes, el tipo general es del 24 % y, en términos generales, la tributación se calcula sobre los ingresos íntegros sin deducir gastos.
| Situación del propietario no residente | Tipo general | Deducción de gastos vinculados |
|---|---|---|
| Residente en la UE, Islandia o Noruega | 19 % | Sí, si se cumplen y acreditan los requisitos |
| Residente en otros países | 24 % | En general, no |
Un propietario no residente fuera de esos territorios que ingrese 20.000 euros podría afrontar, en un supuesto de mera cesión sin servicios hoteleros, una cuota aproximada de 4.800 euros. En cambio, un residente comunitario podría restar los gastos admitidos antes de aplicar el 19 %, por lo que la diferencia final puede ser considerable.
Los convenios para evitar la doble imposición también deben revisarse. España puede gravar las rentas de un inmueble situado en su territorio, pero el país de residencia puede exigir que se informe del ingreso y establecer mecanismos para evitar una doble carga.
Errores que pueden aumentar tu factura fiscal
Una declaración incorrecta no siempre consiste en ocultar ingresos. También puede surgir por aplicar mal un gasto, confundir el alquiler turístico con el residencial o no separar correctamente los días arrendados de los días disponibles.
Los errores más habituales son:
- Declarar únicamente el importe neto transferido por la plataforma.
- Aplicar la reducción propia de determinados alquileres de vivienda habitual.
- Deducir el 100 % de los gastos anuales aunque el inmueble no estuviera alquilado todo el año.
- Confundir una mejora con una reparación deducible.
- Olvidar la amortización fiscal del inmueble o del mobiliario.
- No declarar la imputación de renta de los días sin alquiler.
- Tratar como exento de IVA un servicio que funciona realmente como hospedaje.
- No conservar facturas y documentos que demuestren los gastos.
También conviene comprobar que la facturación declarada coincide con los informes de las plataformas. La intermediación digital deja un registro detallado de reservas y cobros, de modo que la trazabilidad documental resulta cada vez más importante.
Cómo prever el impuesto sin esperar a la declaración de la renta
Esperar al cierre del ejercicio para calcular el beneficio puede provocar problemas de liquidez. Una práctica más segura consiste en actualizar cada mes los ingresos, las comisiones, los gastos directos y los costes anuales prorrateados.
Con esos datos se puede construir una previsión sencilla:
- Sumar los ingresos brutos acumulados de todas las plataformas y canales.
- Restar los gastos directos documentados.
- Incorporar la parte proporcional de los gastos anuales.
- Calcular la amortización correspondiente.
- Estimar el tipo marginal aplicable según las demás rentas.
- Reservar una parte del beneficio para el futuro pago del impuesto.
Llevar este control mes a mes en una hoja de cálculo propia puede resultar tedioso. Por eso, ponemos a disposición de los propietarios una plantilla descargable para registrar ingresos y gastos mes a mes, así como nuestra calculadora de rentabilidad, pensada para estimar de forma orientativa el rendimiento neto de la propiedad antes de la declaración.
Este control permite valorar la rentabilidad real del alojamiento y anticipar desviaciones. Facturar más no siempre significa ganar más: las comisiones, los suministros, el mantenimiento, la gestión y la carga fiscal deben analizarse en conjunto.
En BCN Flat Management acompañamos a propietarios que buscan una gestión integral de sus apartamentos en Barcelona, con una visión orientada tanto a la operativa diaria como al rendimiento de la propiedad. Mantener los ingresos y costes ordenados facilita la toma de decisiones y permite llegar a la declaración con información más fiable.
Preguntas frecuentes sobre Hacienda y el alquiler vacacional
¿Cuánto se queda Hacienda de un alquiler vacacional?
No existe un porcentaje universal para los propietarios residentes. Hacienda grava el rendimiento neto después de los gastos deducibles, integrado en la base general del IRPF y sujeto a los tramos que correspondan al contribuyente.
¿Debo declarar el alquiler aunque solo haya tenido pocas reservas?
Sí. Los ingresos obtenidos deben declararse aunque el apartamento solo se haya alquilado durante una parte del año. Los días restantes pueden generar imputación de renta inmobiliaria.
¿Puedo deducir la comisión de Airbnb o Booking?
En general, las comisiones necesarias para obtener las reservas pueden considerarse gasto deducible, siempre que estén documentadas y vinculadas a los ingresos declarados.
¿Puedo deducir la reforma completa del apartamento?
Depende de la naturaleza de la obra. Las reparaciones y actuaciones de conservación tienen un tratamiento distinto al de las mejoras o ampliaciones, que normalmente se recuperan mediante amortización.
¿La empresa de gestión elimina mis obligaciones fiscales?
No. Aunque una empresa gestione reservas, huéspedes, precios y operaciones, el propietario continúa siendo responsable de declarar sus rentas. La gestión profesional sí puede mejorar la trazabilidad de ingresos y costes.
¿La tasa turística reduce el IRPF del propietario?
La tasa turística tiene su propia regulación y no debe confundirse con el impuesto sobre el beneficio del alquiler. Su tratamiento dependerá de quién la cobre, cómo se facture y cómo se liquide.
Una cifra fiable empieza por calcular el beneficio real
La pregunta no debería ser únicamente cuánto has facturado, sino qué rendimiento neto ha producido realmente tu propiedad. Para obtenerlo hay que registrar todos los ingresos, separar los gastos deducibles, prorratear los costes anuales y calcular correctamente la amortización.
Una vez determinado ese resultado, los propietarios residentes deberán integrarlo en su IRPF, mientras que los no residentes aplicarán las reglas del IRNR. Revisar el cálculo durante el año, y no solo cuando llega la campaña de la renta, permite reservar liquidez, detectar errores y evaluar la rentabilidad con datos más precisos.
Estas mismas reglas de cálculo, con sus matices propios, son aplicables tanto si alquilas una vivienda turística como si gestionas varias propiedades, un edificio completo o un alquiler de temporada. En BCN Flat Management ayudamos a propietarios a ordenar la fiscalidad y la rentabilidad de sus inmuebles en alquiler, sea cual sea su formato, y a anticiparse a los cambios normativos que puedan afectar a su modelo de negocio, como el horizonte de 2028 para las viviendas de uso turístico en Barcelona.
