Els ingressos d'un lloguer vacacional no tributen sobre tot el cobrat de manera automàtica. Per saber quant hauràs de pagar a Hisenda, cal distingir la teva residència fiscal, els serveis que prestes, les despeses deduïbles i els dies que l'habitatge ha estat llogat.
Per això, dos propietaris amb una facturació anual similar poden acabar pagant quantitats molt diferents. A continuació expliquem com es calcula la tributació, quines despeses poden reduir el rendiment i quines particularitats han de tenir en compte els propietaris residents i no residents.
Avís: Aquest article té caràcter informatiu i orientatiu. No substitueix l'assessorament fiscal personalitzat, ja que cada situació depèn de circumstàncies particulars del propietari i de l'immoble. Abans de prendre decisions, consulta amb un assessor fiscal o gestoria de confiança.
Última actualització: [data]. Contingut revisat per [nom de l'assessor/gestoria].
Com tributa un lloguer de vacances a Espanya?
En la majoria dels casos, els beneficis obtinguts mitjançant un habitatge turístic es declaren a l'IRPF com rendiments del capital immobiliari. Això passa quan el propietari es limita a cedir l'allotjament i presta només els serveis habituals vinculats a l'entrada, la sortida i el manteniment de l'immoble.
La neteja entre reserves, el canvi de roba de llit en finalitzar una estada o l'atenció d'una avaria puntual no converteixen per si sols el lloguer en una activitat hotelera. Són actuacions normals dins de l'explotació d'un apartament vacacional.
La classificació canvia quan es presten serveis propis de la indústria hotelera de manera periòdica, com ara recepció permanent, neteja durant l'estada, canvi freqüent de roba, restauració, bugaderia o custòdia d'equipatge. En aquest supòsit, els ingressos es poden considerar rendiments d'una activitat econòmica.
També existeix activitat econòmica quan es disposa, per organitzar els lloguers, d'almenys una persona contractada laboralment a jornada completa. La diferència és rellevant perquè afecta la manera de declarar els ingressos, a les obligacions formals i, en determinats casos, a l'IVA.
Com calcular quant pagaràs a Hisenda
No existeix un percentatge únic aplicable a tots els propietaris residents. L'IRPF és progressiu, per la qual cosa el resultat del lloguer S'afegeix a la resta d'ingressos de la base imposable general., com ara salaris, una pensió o altres ingressos.
El primer pas consisteix a calcular el rendiment net generat per l'habitatge. La fórmula bàsica és la següent:
Rendiment net = ingressos íntegres − despeses fiscalment deduïbles
Aquests ingressos s'inclouen a la declaració de la renda i s'imposen a l'impost segons el tipus marginal aplicable a la totalitat dels ingressos del contribuent. Per tant, afirmar que tots els lloguers de vacances es graven al 19 %, 24 % o 30 % pot conduir a una estimació incorrecta.
Què es considera ingrés íntegre
Cal declarar les quantitats obtingudes per la cessió de l'allotjament. Això inclou el preu de les estades i altres imports cobrats a l'hoste que formen part de la contraprestació del lloguer.
Convé revisar els extractes d'Airbnb, Booking i altres plataformes, però no limitar-se a l'import que finalment arriba al compte bancari. Algunes plataformes descompten les seves comissions abans de transferir els diners, per la qual cosa cal diferenciar entre els ingressos bruts generats i el cost d'intermediació.
En la nostra guia per a com declarar els ingressos d'Airbnb detallem com ordenar aquesta informació i quina documentació hauria de conservar el propietari.
El tipus d'IRPF depèn dels teus altres ingressos
Un coup descontades les despeses, el benefici del lloguer s'afegeix a la base general de l'IRPF. Com que els tipus són progressius, la part addicional pot tributar en diferents trams segons la comunitat autònoma i la situació personal del contribuent.
Això significa que el tipus marginal no s'aplica necessàriament a tota la renda anual. Cada tram impositiu s'aplica a la part de la renda que entra dins d'aquest tram. A més, el càlcul final pot veure's afectat per les deduccions personals, les deduccions fiscals a la font i altres ingressos declarats.
Per elaborar una previsió prudent, resulta útil calcular primer el benefici net anual de l'apartat i després estimar quina part quedarà dins del tram marginal del propietari. La liquidació definitiva, no obstant això, s'ha de realitzar amb totes les dades de la declaració.
Exemple pràctic de tributació d'un lloguer vacacional
Imaginem un apartament que genera 24.000 € d'ingressos anuals bruts i roman llogat durant 240 dies. Durant aquest període, el propietari suporta despeses relacionades amb l'explotació i conserva les factures corresponents.
| Concept | Import anual |
|---|---|
| Ingressos de les reserves | 24.000 € |
| Comissions de plataformes i gestió | 3.200 € |
| Neteja i bugaderia a càrrec del propietari | 1.800 € |
| Subministraments corresponents al període llogat | 1.400 € |
| Part proporcional d'IBI, comunitat i assegurança | 1.300 € |
| Reparacions i manteniment deduïbles | 700 € |
| Amortització fiscal estimada | 2.100 € |
| Rendiment net estimat | 13.500 € |
En aquest exemple, el propietari no seria gravat directament pels 24.000 euros facturats, sinó per un benefici net estimat de 13.500 euros. Si aquesta quantitat estigués subjecta, com a aproximació, a un tipus marginal mitjà del 30 %, la quota atribuible al lloguer rondaria els 4.050 euros.
Aquesta xifra és només orientativa. El resultat real dependrà de la resta de rendes, de la comunitat autònoma, de la titularitat de l'immoble, del període exacte de lloguer i de què totes les despeses compleixin els requisits fiscals.
Despeses que pots deduir del lloguer vacacional
Una correcta identificació de les despeses pot reduir de manera significativa el rendiment sotmès a tributació. En general, són deduïbles els costos necessaris per obtenir els ingressos, sempre que estiguin justificats, vinculats a l'immoble i correctament registrats.
Entre les despeses habituals es poden trobar:
- Interessos i determinades despeses de finançament de l'habitatge.
- IBI, taxa d'escombraries i altres tributs no estatals relacionats amb l'immoble.
- Quotes de la comunitat de propietaris.
- Primes d'assegurança de la llar o de responsabilitat civil.
- Comissions que cobren Airbnb, Booking i altres plataformes.
- Comissions de reserva d'allotjament.
- Neteja, bugaderia i reposició vinculades a les estades.
- Subministraments pagats pel propietari.
- Costos de manteniment i reparació.
- Representació legal i determinats serveis professionals.
- Amortització de l'immoble, el mobiliari i els equipaments.
No n'hi prou que un pagament estigui relacionat de manera genèrica amb l'habitatge. Cal que hi hagi una justificació documental i una relació econòmica amb el lloguer. Les factures, contractes, rebuts bancaris i liquidacions de les plataformes ajuden a acreditar cada import.
A BCN Flat Management treballem la gestió operativa i econòmica de l'allotjament de manera coordinada. El nostre servei de gestió de plataformes de lloguer vacacional Permet la centralització de les reserves, de les operacions i de la informació rellevant, cosa que permet un seguiment més precís del rendiment de la propietat.
Les despeses s'han de prorratejar pels dies llogats
Les despeses anuals que afecten a tot l'exercici no sempre es poden deduir íntegrament. Quan l'habitatge només ha estat llogat una part de l'any, L'impost sobre béns immobles, les taxes de servei, l'assegurança i altres despeses compartides normalment s'assignen. basat en els dies en què la propietat va generar ingressos.
Per exemple, si un pis s'ha llogat durant 200 dies, no s'hauria d'assignar automàticament el 100 % d'una despesa anual que també es refereix als 165 dies restants. Aquest és un dels errors més comuns en les declaracions d'impostos sobre allotjaments turístics.
Els costos directament associats a una reserva concreta, com una neteja facturada per una estada o la comissió d'una plataforma, es poden vincular de manera més directa. En canvi, les despeses generals requereixen un criteri d'assignació consistent i verificable.
La reparació no és el mateix que la millora.
Les reparacions i el manteniment tenen per objectiu mantenir la propietat en un estat adequat per al seu ús normal. Pintar una habitació en mal estat, reparar una peça o substituir un element defectuós es pot considerar una despesa deduïble d'impostos dins dels límits fiscals aplicables.
Una ampliació, una reforma que augmenti el valor de l'apartament o una millora substancial No es dedueix habitualment íntegrament com a despesa de l'exercici fiscal.. Normalment s'inclou en el valor de l'immoble i es recupera a efectes fiscals mitjançant l'amortització.
Distinguir ambdós conceptes evita deduccions incorrectes i ajuda a reflectir el cost de la inversió en el període que correspon.
L'amortització pot reduir el benefici fiscal
L'amortització reconeix la pèrdua de valor de l'immoble i dels béns cedits amb ell pel pas del temps. És una partida que amb freqüència s'oblida, encara que pot tenir un impacte significatiu en el rendiment net.
En el cas de béns immobles, el càlcul de l'impost es basa en el valor de l'edifici, no en el del terreny. Per determinar la base imposable, cal tenir en compte el preu de compra, el valor cadastral i la proporció atribuïble a l'edifici.
Els mobles, els electrodomèstics i altres articles utilitzats en el lloguer de la propietat també es poden depreciar d'acord amb les seves normes específiques. No s'han de deduir de manera arbitrària: la base, el percentatge i el període s'han de poder justificar.
S'aplica la reducció de lloguer per a la residència principal?
Els lloguers de vacances estan destinats a estades temporals i no satisfan les necessitats d'allotjament a llarg termini del client. Per aquest motiu, no es beneficia de la reducció prevista per a determinats lloguers d'habitatge habitual.
Aquest punt pot afectar significativament la responsabilitat fiscal en comparació amb un contracte de lloguer residencial. En el cas d'allotjament de vacances, el rendiment net positiu generalment s'inclou en la base imposable sense aplicar aquesta reducció.
tampoc no s'ha de confondre el lloguer de vacances amb el lloguer de temporada. Tot i que tots dos tenen una durada limitada, el seu ús, regulació i funcionament poden ser diferents. En la nostra guia fiscal del lloguer de temporada tractem les seves obligacions i els criteris de prorrateig.
Què passa durant els dies en què no hi ha hostes
Quan l'apartament roman a disposició del seu propietari durant una part de l'any, aquests dies poden generar una imputació de renda immobiliària. No es declaren com si haguessin produït reserves, però tampoc no desapareixen del càlcul fiscal.
La imputació es determina aplicant el percentatge que correspongui sobre el valor cadastral i ajustant-lo al nombre de dies no llogats. El percentatge pot variar segons les circumstàncies i la data de revisió del valor cadastral.
Per tant, un habitatge llogat 180 dies pot tenir dos components en la declaració: el rendiment net obtingut durant els dies arrendats i la imputació corresponent al període disponible per a ús propi.
L'allotjament turístic porta IVA?
La mera cessió d'un apartament turístic, sense serveis propis de la indústria hotelera, està exempta d'IVA amb caràcter general. La neteja realitzada únicament abans de l'entrada o després de la sortida no sol modificar aquesta qualificació.
Quan es presten serveis similars als que ofereix un hotel, la transacció esdevé imposable en lloc d'exent, normalment a un tipus del 10 %. Aquests serveis inclouen recepció 24 hores, neteja regular durant l'estada, canvi periòdic de roba de llit i servei de restauració.
La classificació no depèn només del nom comercial de l'allotjament. Hisenda analitza com es presta realment el servei, de manera que convé revisar el model operatiu abans de decidir si existeix l'obligació de repercutir IVA.
Quant paga un propietari no resident
Els propietaris que no tenen residència fiscal a Espanya declaren els ingressos de l'habitatge mitjançant l'Impost sobre la Renda de No Residents i, amb caràcter general, presenten el model 210.
Els residents fiscals d'un altre país de la Unió Europea, d'Islàndia o de Noruega estan actualment gravats al 19 % i poden deduir certes despeses directament vinculades als ingressos obtinguts a Espanya. Per a tots els altres no residents, el tipus estàndard és del 24 % i, en general, la tributació es calcula sobre els ingressos íntegres sense deduir despeses.
| Situació del propietari no resident | Tipus general | Deducció de despeses vinculades |
|---|---|---|
| Resident a la UE, Islàndia o Noruega | 19 % | Sí, si es compleixen i s'acrediten els requisits |
| Resident en altres països | 24 % | En general, no |
Un propietari no resident fora d'aquests territoris que rebi 20.000 euros podria, en el cas d'un lloguer senzill sense serveis hotelers, afrontar una responsabilitat fiscal d'aproximadament 4.800 euros. En canvi, un resident de la UE podria deduir les despeses permeses abans d'aplicar el tipus del 19 %, cosa que significa que la diferència final pot ser considerable.
Els convenis per evitar la doble imposició també s'han de revisar. Espanya pot gravar les rendes d'un immoble situat al seu territori, però el país de residència pot exigir que s'informi de l'ingrés i establir mecanismes per evitar una doble càrrega.
Errors que poden augmentar la teva factura fiscal
Una declaració incorrecta no sempre consisteix a ocultar ingressos. També pot sorgir per aplicar malament una despesa, confondre el lloguer turístic amb el residencial o no separar correctament els dies llogats dels dies disponibles.
Els errors més habituals són:
- Declarar únicament l'import net transferit per la plataforma.
- Aplicar la reducció pròpia de determinats lloguers d'habitatge habitual.
- Dedueix 100 % de les despeses anuals, encara que la propietat no s'hagi llogat durant tot l'any.
- Confondre una millora amb una reparació deduïble.
- Obliturar l'amortització fiscal de l'immoble o del mobiliari.
- No declarar la imputació de renda dels dies sense lloguer.
- Tractar com a exempt d'IVA un servei que funciona realment com a allotjament.
- No conservar factures i documents que demostrin les despeses.
També convé comprovar que la facturació declarada coincideix amb els informes de les plataformes. La intermediació digital deixa un registre detallat de reserves i cobraments, de manera que la traçabilitat documental resulta cada vegada més important.
Com preveure l'impost sense esperar a la declaració de la renda
Esperar al tancament de l'exercici per calcular el benefici pot provocar problemes de liquiditat. Una pràctica més segura consisteix a actualitzar cada mes els ingressos, les comissions, les despeses directes i els costos anuals prorratejats.
Amb aquestes dades es pot construir una previsió senzilla:
- Sumar els ingressos bruts acumulats de totes les plataformes i canals.
- Restar les despeses directes documentades.
- Incorporar la part proporcional de les despeses anuals.
- Calcular l'amortització corresponent.
- Estimar el tipus marginal aplicable segons les altres rendes.
- Reservar una part del benefici per al futur pagament de l'impost.
Portar aquest control mes a mes en un full de càlcul propi pot resultar tediós. Per això, posem a disposició dels propietaris una plantilla descarregable per registrar ingressos i despeses mes a mes, així com la nostra calculadora de rendibilitat, pensada per estimar de manera orientativa el rendiment net de la propietat abans de la declaració.
Aquest control permet valorar la rendibilitat real de l'allotjament i anticipar desviacions. Facturar més no sempre significa guanyar mésles comissions, els subministraments, el manteniment, la gestió i la càrrega fiscal s'han d'analitzar conjuntament.
A BCN Flat Management acompanyem propietaris que busquen una gestió integral dels seus apartaments a Barcelona, amb una visió orientada tant a l'operativa diària com al rendiment de la propietat. Mantenir els ingressos i costos ordenats facilita la presa de decisions i permet arribar a la declaració amb informació més fiable.
Preguntes freqüents sobre Hisenda i el lloguer vacacional
Quant es queda Hisenda d'un lloguer de vacances?
No existeix un percentatge universal per als propietaris residents. Hisenda grava el rendiment net després de les despeses deduïbles, integrat a la base general de l'IRPF i subjecte als trams que corresponguin al contribuent.
He de declarar el lloguer tot i que només hagi tingut poques reserves?
Sí. Els ingressos obtinguts s'han de declarar encara que the apartament només s'hagi llogat durant una part de l'any. Els dies restants poden generar imputació de renda immobiliària.
Puc deduir la comissió d'Airbnb o Booking?
En general, les comissions necessàries per obtenir les reserves es poden considerar una despesa deduïble, sempre que estiguin documentades i vinculades als ingressos declarats.
Puc deduir la reforma completa de l'apartament?
Depèn de la naturalesa de l'obra. Les reparacions i actuacions de conservació tenen un tractament diferent al de les millores o ampliacions, que normalment es recuperen mitjançant amortització.
L'empresa de gestió elimina les meves obligacions fiscals?
No. Encara que una empresa gestioni reserves, hostes, preus i operacions, el propietari continua sent responsable de declarar les seves rendes. La gestió professional sí que pot millorar la traçabilitat d'ingressos i costos.
Redueix la taxa turística l'IRPF del propietari?
La taxa turística té la seva pròpia regulació i no s'ha de confondre amb l'impost sobre el benefici del lloguer. El seu tractament dependrà de qui la cobri, com es the facturi i com es liquidi.
Una xifra fiable comença per calcular el benefici real
La pregunta no hauria de ser únicament quant has facturat, sinó quin rendiment net ha produït realment la teva propietat. Per a obtenir-lo cal registrar tots els ingressos, separar les despeses deduïbles, prorratejar els costos anuals i calcular correctament l'amortització.
Un cop determinat aquest resultat, els propietaris residents l'hauran d'integrar en el seu IRPF, mentre que els no residents aplicaran les regles de l'IRNR. Revisar el càlcul durant l'any, i no només quan arriba la campanya de la renda, permet reservar liquiditat, detectar errors i avaluar la rendibilitat amb dades més precises.
Aquestes mateixes regles de càlcul, amb els seus matisos propis, són aplicables tant si llogues un habitatge turístic com si gestiones diverses propietats, un edifici sencer o un lloguer de temporada. A BCN Flat Management ajudem els propietaris a ordenar la fiscalitat i la rendibilitat dels seus immobles de lloguer, sigui quin sigui el seu format, i a anticipar-se als canvis normatius que puguin afectar el seu model de negoci, com l'horitzó de 2028 per als habitatges d'ús turístic a Barcelona.
