Una gestora de pisos turísticos puede cobrar una comisión sobre las reservas o trabajar con un modelo de renta garantizada. En BCN Flat Management, la gestión de apartamentos con licencia turística parte del 20 % + IVA y la de media estancia, del 17 % + IVA. En los apartamentos turísticos, la limpieza se cobra al huésped aparte.
Para comparar presupuestos, el porcentaje no basta: hay que saber sobre qué ingresos se calcula, qué servicios incluye y qué gastos quedan fuera. Aquí explicamos cómo funciona nuestro modelo y qué conviene revisar antes de contratar.
¿Cuánto cobra una gestora de pisos turísticos?
No existe una comisión universal. En el mercado hay porcentajes muy distintos según el alcance del servicio: una gestión principalmente online no cuesta lo mismo que una gestión integral que cubra anuncios, precios, reservas, huéspedes, entradas y salidas, limpieza e incidencias.
Por eso, comparar dos propuestas solo por el porcentaje puede llevar a conclusiones equivocadas. Un servicio aparentemente más barato puede dejar tareas en manos del propietario o facturarlas aparte, y dos porcentajes iguales pueden dar resultados muy diferentes si se calculan sobre bases distintas.
Tarifas de gestión en BCN Flat Management
| Modelo | Precio | Cómo funciona |
|---|---|---|
| Apartamento con licencia turística | Desde 20 % + IVA | Comisión sobre los ingresos de alojamiento, una vez descontadas las comisiones de las plataformas. |
| Media estancia (de 1 a 11 meses) | Desde 17 % + IVA | Gestión a comisión con una propuesta adaptada a la vivienda. |
| Renta garantizada | Oferta personalizada | Nosotros pagamos al propietario una renta fija mensual acordada, independientemente de la ocupación. |
La propuesta concreta depende de las características y necesidades de cada inmueble, por lo que conviene valorar la tarifa junto con el alcance de la gestión y las condiciones del contrato. Puedes consultar el detalle en nuestra página de precios de gestión vacacional.
Comisión o renta garantizada: cómo funciona cada modelo
En el modelo a comisión, el propietario recibe los ingresos de las reservas y la gestora cobra un porcentaje. El resultado varía según las tarifas, la ocupación, la estacionalidad y los gastos del alojamiento. Los intereses de ambas partes quedan alineados: si aumentan los ingresos por reservas, también aumenta la remuneración de la gestora.
Con la renta garantizada, es la gestora quien paga al propietario una cantidad fija cada mes, tanto si el apartamento está reservado como si no, y asume el riesgo de las noches vacías y de los cambios de precio. No se trata de una cuota que el propietario paga a la gestora, sino de una renta que recibe. Es una alternativa para quienes priorizan la previsibilidad.
| Modelo | Quién asume la variación de ingresos | Puede interesarte si… |
|---|---|---|
| Comisión sobre reservas | El propietario | Quieres que tus ingresos reflejen el rendimiento real del alojamiento. |
| Renta garantizada | La gestora | Prefieres cobrar una cantidad fija cada mes sin depender de la ocupación. |
En BCN Flat Management ofrecemos ambos modelos y analizamos cuál encaja mejor con cada propiedad según su potencial, su estacionalidad y el nivel de implicación que desea mantener el propietario.
¿Sobre qué importe se calcula la comisión?
Es una de las preguntas más importantes antes de contratar y una de las que más se pasan por alto. Un porcentaje no se puede comparar si no se conoce su base de cálculo.
En nuestra gestión a comisión, la base es el importe del alojamiento una vez descontadas las comisiones de las plataformas. No incluye la limpieza ni la tasa turística.
Las comisiones de las plataformas
Las comisiones de los canales de reserva las asume el propietario y aparecen detalladas en la liquidación mensual. Según el canal y sus condiciones, suelen situarse entre el 15 % y el 18,5 %. En las reservas directas a través de Fridays Flats, la comisión es del 5 %.
Estos costes son distintos de nuestra comisión de gestión y deben tenerse en cuenta al calcular los ingresos netos.
Ejemplo de cálculo mensual
- Ingresos por alojamiento: 4.000 €.
- Comisiones de las plataformas: 620 €.
- Base para calcular nuestra comisión: 3.380 €.
- Comisión de gestión del 20 %: 676 € + IVA.
Después de descontar ambas comisiones quedan 2.704 €, antes del IVA de la gestión y de los demás gastos del inmueble. El ejemplo explica el cálculo, no una rentabilidad garantizada.
Cada mes entregamos una liquidación con el detalle de las reservas, las comisiones, la tasa turística y el importe que se ingresa al propietario.
¿Qué incluye la comisión de una gestión integral?
Una gestión integral va mucho más allá de publicar un anuncio en Airbnb: combina la comercialización de la vivienda con su operativa diaria, para que el propietario no tenga que hacer de recepcionista, revenue manager y coordinador de limpieza e incidencias a la vez. En nuestros servicios de gestión de apartamentos turísticos coordinamos todo el proceso.
Fotografía, anuncios y distribución
Realizamos las fotografías profesionales sin coste para el propietario; las imágenes son propiedad de BCN Flat Management. Preparamos los anuncios y distribuimos el alojamiento en los canales adecuados, como Airbnb, Booking, Vrbo, Homes & Villas by Marriott y Fridays Flats, para no depender de un único portal. También contamos con un servicio específico de gestión de Airbnb en Barcelona.
Precios dinámicos y reservas
Cobrar la misma tarifa todo el año suele significar perder ingresos en temporada alta o reservas cuando la demanda baja. Ajustamos los precios a la demanda, la temporada y el calendario, y coordinamos la disponibilidad entre plataformas para gestionar las reservas. Una comisión más baja pierde atractivo si el alojamiento acaba facturando menos.
Atención al huésped 24 horas
Gestionamos la comunicación con los huéspedes antes, durante y después de la estancia, con atención 24 horas, y coordinamos las consultas e incidencias. Así el propietario no tiene que estar pendiente del teléfono cada vez que llega una pregunta o surge un problema.
Entradas y salidas
Organizamos el acceso, el check-in y el check-out, así como la preparación necesaria para la siguiente llegada. Coordinar estas tareas como un único flujo reduce errores cuando hay llegadas tardías, cambios de horario o poco margen entre estancias.
Limpieza y mantenimiento
Coordinamos la limpieza entre estancias con nuestro servicio de limpieza de apartamentos turísticos, orientado a la rotación entre reservas. También organizamos las intervenciones de mantenimiento necesarias a través de nuestro servicio de mantenimiento para alquiler vacacional, manteniendo informado al propietario.
Liquidación mensual al propietario
Facilitamos el seguimiento de la actividad y una liquidación mensual que detalla las reservas, las comisiones, la tasa turística y el importe que recibe el propietario, para entender los ingresos y los gastos de cada reserva.
Limpieza, tasa turística y gastos que quedan fuera
¿Quién paga la limpieza?
En los apartamentos turísticos, la limpieza se cobra al huésped por separado: no se descuenta de los ingresos de alojamiento del propietario ni forma parte de la base de nuestra comisión. Al comparar propuestas, conviene revisar también cómo se tratan la lavandería, los consumibles y las limpiezas extraordinarias, porque en un piso con mucha rotación estas partidas pueden cambiar el resultado anual.
La tasa turística
La tasa turística tampoco forma parte de la base de nuestra comisión. Se incluye en la liquidación al propietario y, si este lo solicita, también podemos encargarnos de su declaración e ingreso. El alcance y las condiciones de este servicio se concretan en la propuesta.
Mantenimiento y reparaciones
Coordinar una reparación no significa asumir su coste. La gestión incluye detectar la necesidad, organizar la intervención y mantener informado al propietario; los trabajos de reparación, los materiales y las sustituciones se facturan aparte. Antes de contratar, debe quedar claro qué cubre la gestión, qué intervenciones requieren autorización y qué materiales o trabajos se cobran por separado. Las sustituciones de equipamiento, las mejoras y las reformas se valoran de forma específica.
Los suministros y otros gastos propios del inmueble también deben contemplarse al calcular la rentabilidad. Lo importante es que cada partida esté identificada desde el principio, sin confundir la coordinación del servicio con el coste de ejecutarlo.
Cómo comparar presupuestos de distintas gestoras
Una comisión del 15 % y otra del 20 % no son comparables si cubren trabajos distintos o se calculan sobre bases diferentes. Si la propuesta más barata solo cubre anuncios y mensajes, y el propietario sigue coordinando entradas, limpieza, incidencias y precios, no se está comparando el mismo servicio. La cifra relevante es lo que queda al propietario y las tareas que seguirá teniendo que asumir.
Antes de decidir, pide que la propuesta detalle estos puntos:
- Porcentaje de gestión, IVA y base exacta de cálculo.
- Comisiones de las plataformas y condiciones de las reservas directas.
- Servicios incluidos y atención ante incidencias.
- Quién paga limpieza, lavandería y servicios extraordinarios.
- Condiciones de mantenimiento, reparaciones y mejoras.
- Liquidaciones, duración del contrato y condiciones de finalización.
Valora también cómo se trabajarán los precios y la distribución. Una tarifa inferior no implica necesariamente un mayor beneficio si deja tareas fuera o exige que el propietario dedique tiempo a la operativa.
Preguntas frecuentes sobre las comisiones de gestión turística
¿Cuánto cobra BCN Flat Management?
Nuestra gestión parte del 20 % + IVA para apartamentos con licencia turística y del 17 % + IVA para media estancia de 1 a 11 meses. También ofrecemos renta garantizada mediante una propuesta personalizada.
¿Quién paga las comisiones de Airbnb, Booking y otras plataformas?
Las asume el propietario. Suelen estar entre el 15 % y el 18,5 % según el canal y sus condiciones, y en las reservas directas por Fridays Flats son del 5 %. Se descuentan antes de calcular nuestra comisión y aparecen en la liquidación mensual.
¿Las fotografías del anuncio tienen coste para el propietario?
No. Realizamos las fotografías profesionales sin coste para el propietario. Las imágenes son propiedad de BCN Flat Management.
¿Puedo delegar la declaración de la tasa turística?
Sí. Podemos encargarnos de su declaración e ingreso cuando el propietario solicite este servicio, de acuerdo con las condiciones pactadas.
¿Merece la pena contratar una gestora?
Depende del potencial del piso y del tiempo que quieras dedicarle. Gestionarlo por tu cuenta evita la comisión, pero implica asumir precios, anuncios, reservas, mensajes, entradas, salidas, limpieza e incidencias. La gestión profesional tiene sentido cuando el trabajo realizado, la coordinación y el tiempo que libera compensan su coste. Para valorarlo, conviene calcular el ingreso neto esperado con todos los gastos identificados.
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Si tienes un apartamento turístico o de media estancia en Barcelona, podemos analizar sus características, estimar su potencial y ayudarte a elegir entre gestión a comisión y renta garantizada.
