Declarar ingressos d'Airbnb no és complicat quan saps què mirar: el tipus de lloguer que ofereixes, com justifiques els teus cobraments i quins impostos t'afecten. Aquesta guia està pensada per a amfitrions i propietaris a Espanya (amb enfocament Barcelona) perquè tinguis un mapa clar abans de presentar els teus impostos o parlar amb el teu assessor.
El que ho canvia tot: només allotjament o “serveis tipus hotel”?
Abans d'entrar en models i caselles, cal entendre una idea: Hisenda no veu igual un pis que només es lloga que un allotjament on es presten serveis propis de hostatge. Aquesta diferència sol determinar si els teus ingressos encaixen com capital immobiliari o com activitat econòmica, i també si hi ha IVA o no.
En el dia a dia, el dubte sol aparèixer amb “extres” que semblen petits (neteja, check-in, roba de llit). La clau és si el que ofereixes s'assembla a un servei hoteler (atenció continuada, neteja periòdica durant l'estada, canvi de roba durant l'estada, etc.) o si l'experiència és bàsicament un arrendament.
| Escenari | Com sol encaixar fiscalment | Pistes pràctiques |
|---|---|---|
| Només allotjament | Normalment es declara com rendiment del capital immobiliari. | Check-in puntual, neteja entre reserves, sense serveis recurrents durant l´estada. |
| Amb serveis tipus hotel | Es pot considerar activitat econòmica i canviar obligacions (IVA, facturació, etc.). | Serveis continuats o propis d'hostalatge (p. ex., atenció permanent, neteja periòdica, canvi de roba durant l'estada). |
Aquesta taula no substitueix un criteri professional, però us ajuda a ubicar-vos. Si ets al límit, el més prudent és documentar bé què ofereixes i demanar un criteri clar per evitar ensurts.
Pas 1: reuneix els números “com els veurà Hisenda”
L'error més comú al declarar ingressos Airbnb és treballar amb xifres incompletes: de vegades es mira només el cobrat “al banc” i s'obliden comissions, ajustaments, reemborsaments o diferències entre brut i net. L'ideal és tancar l'any amb un resum que puguis defensar.
A Airbnb pots descarregar informes (per anunci, dates, mesos) i tenir un CSV amb ingressos bruts i moviments. Aquesta base et serveix per creuar amb el teu compte bancari i amb les factures/rebuts que emetis o rebis.
El teu checklist de documentació (la que de debò et salva)
Si vols tenir-ho ordenat (i dormir tranquil), guarda sempre:
- Informe anual ingressos i reserves (per plataforma).
- Extractes bancaris on es vegin els cobraments.
- Factures de despeses (subministraments, comunitat, assegurances, manteniment, reparacions, gestoria, etc.).
- Calendari de dies llogats vs. dies disponibles (per a prorrateigs).
- Contractes i comunicacions rellevants (si s'aplica).
Amb els nostres clients a BCN Flat Management insistim molt en això: una bona declaració no es fa “a ull”, es fa amb un fitxer ordenat i coherent.
Com declarar els ingressos a l'IRPF si ets particular
Per a la majoria de propietaris particulars, els ingressos per lloguer turístic solen acabar a la Renda. L'important és identificar si es declaren com capital immobiliari o com activitat econòmica, perquè canvien les regles del joc (i també la forma de justificar despeses).
Si és capital immobiliari: allò que sol poder deduir-se
Quan es declara com a capital immobiliari, el focus sol ser a ingressos imputables ia despeses deduïbles relacionats amb el lloguer. A la pràctica, moltes despeses es dedueixen de forma proporcional als dies efectivament llogats.
Exemples habituals de despeses (sempre amb factura i criteri d'afectació):
- Interessos d'hipoteca (no el principal) i despeses de finançament associades.
- IBI, taxa d'escombraries, comunitat i assegurances de la llar.
- Subministraments (llum, aigua, gas, internet) prorratejats si escau.
- Reparacions i manteniment (no millores estructurals).
- Comissions de plataformes i intermediació.
- Amortització (quan s'aplica) de l'immoble i/o mobiliari segons criteris fiscals.
La clau és el prorrateig: si llogues 120 nits, no té sentit deduir el 100% de certes despeses anuals sense justificar afectació. Un criteri raonable i consistent sol evitar problemes.
Si és activitat econòmica: quan sol aparèixer aquest escenari
Aquest escenari apareix quan el lloguer inclou serveis propis d'allotjament o quan l'operativa s'assembla més a un negoci que no pas a un arrendament. Hi entren variables com la forma de prestació del servei i l'estructura amb què el gestiones.
A BCN Flat Management veiem que molts amfitrions es compliquen per voler “donar una experiència hotelera” sense ajustar la part fiscal. Si la teva proposta de valor inclou serveis recurrents, és millor assumir-ho i estructurar-ho bé des del principi.
IVA a Airbnb: quan pot aparèixer i per què
Una altra gran confusió al declarar ingressos d'Airbnb és l'IVA. A Espanya, el lloguer d'habitatge sol tenir un tractament diferent segons si n'hi ha serveis propis d'allotjament. En termes pràctics: si la vostra activitat es considera hostatge, l'enfocament fiscal pot canviar i entrar obligacions d'IVA i facturació.
Si estàs en aquest cas, el més normal és que hagis de portar un control més “empresarial”: emetre factures quan correspongui i presentar declaracions periòdiques. Si no ho ets, és freqüent que l'IVA no sigui el protagonista, però tot i així convé que el teu assessor confirmi el teu encaix exacte.
Alta censal i IAE: el “papereig” que molts obliden
Fins i tot quan no cal pagar quota per IAE en molts casos, és habitual haver d'estar-hi correctament donat d'alta a efectes censals si desenvolupes una activitat amb certa regularitat. Aquí és on es comenten errors per desconeixement: “com és el meu pis, no he de fer res”.
A la pràctica, tenir l'alta ben plantejada ajuda que tot encaixi: la facturació, les despeses i la coherència entre el que anuncies i el que declares.
Barcelona i Catalunya: no és només Hisenda
Si gestioneu un pis turístic a Barcelona, a més d'impostos estatals, entreu obligacions autonòmiques i municipals. A Catalunya existeix el Impost sobre les estades a establiments turístics (taxa turística) i, a Barcelona, es pot aplicar un recàrrec municipal. Depenent del canal de reserva, part de la recaptació pot estar automatitzada o pot requerir gestió manual.
Per això, encara que aquest article se centri en declarar ingressos Airbnb, recomanem portar una “carpeta de compliment” completa: llicència/registre, control d'hostes i fiscalitat. Amb clients de BCN Flat Management ho treballem com un sistema, no com a tasques soltes.
Errors típics en declarar ingressos d'Airbnb (i com evitar-los)
Per tancar, aquí van les fallades que més es repeteixen i que solen costar diners o temps:
- Declarar només el net i no quadrar amb els informes bruts de la plataforma.
- No prorratejar despeses i deduir sense criteri subministraments o costos anuals.
- Barregeu despeses personals amb l'allotjament i quedeu-vos sense traçabilitat.
- No guardar factures o justificants i després “no poder demostrar” allò deduït.
- Oferir serveis tipus hotel sense adaptar el teu encaix fiscal i els teus obligacions periòdiques.
Si evites aquests punts, la teva declaració serà molt més sòlida i tindràs marge per optimitzar dins del raonable.
Si vols simplificar-ho: delega l'operativa sense perdre'n el control
Quan hi ha diverses reserves, incidències i despeses, el que és difícil no és només declarar: és tenir-ho tot ordenat durant l´any. Si t'interessa professionalitzar l'allotjament, a gestió Airbnb a Barcelona treballem l'operació completa (calendari, comunicació, coordinació i control documental) perquè la part fiscal sigui molt més senzilla.
I si preferiu continuar sent l'amfitrió principal però amb suport expert, el nostre servei de co-hosting a Airbnb t'ajuda a mantenir el compte i l'estratègia mentre ordenem processos i reduïm errors típics.
La idea final és simple: com millor estigui muntat el dia a dia, més fàcil serà declarar els teus ingressos d'Airbnb amb seguretat i sense sorpreses.