Si vols saber si el teu lloguer de vacances és realment rendible, necessites alguna cosa més que una intuïció. Aquí tens un mètode clar i replicable per calcular la rendibilitat d'un lloguer de vacances amb fórmules, poques dades i un exemple realista de Barcelona. També t'oferim una calculadora per estimar-la en minuts.
Què significa “rendibilitat” en lloguers de vacances?
Parlem de quant et quedes (en percentatge o en euros) després d'explotar el teu allotjament com a lloguer de vacances. És important distingir entre:
- Ingressos Bruts (GI): els ingressos generats per nit, abans de deduir costos.
- Benefici Net (NP): els ingressos que queden després de comissions, neteja, subministraments, impostos locals, etc.
- Rendibilitat Bruta (%): GI / Inversió total a l'actiu.
- Rendibilitat Neta (%): NP / Inversió total a l'actiu.
- Cash-on-Cash (%): NP / fons propis invertits (útil si hi ha hipoteca).
A BCN Flat Management, solem fer servir aquestes tres perspectives (bruta, neta i cash-on-cash) per decidir si un pis val la pena i quins factors atacar primer (tarifa mitjana, ocupació, costos).
Les dades que necessites (i com aconseguir-les)
Per evitar suposicions, defineix aquests requisits mínims.
En el nostre cas, recopilem aquestes dades del PMS, les OTA i la comptabilitat mensual:
- ADR (tarifa mitjana per nit) i ocupació esperada (o darrers 12 mesos).
- Estada mitjana (nits per reserva) per estimar el nombre de neteges.
- Comissions (OTA, passarel·la de pagament, gestió/administració).
- Costos fixos (subministraments, comunitat, assegurances, IBI, llicència, manteniment).
- Costos variables per reserva (neteja, bugaderia, amenities).
- Inversió total (preu de compra + impostos/despeses + mobiliari + reformes).
A Barcelona, a BCN Flat Management, solem validar ADR i ocupació amb dades reals del barri i la temporada; un error del 5–10 % a qualsevol d'aquestes mètriques pot esborrar la rendibilitat.
Fórmules clau per calcular benefici i rendibilitat
Aplica aquestes fórmules al teu full de càlcul o amb una calculadora:
| Magnitud | Fórmula | Notes |
|---|---|---|
| Ingressos Bruts (GR) | ADR × Nits venudes | Nits venudes = Ocupació × 365 |
| Cost de comissions | % OTA × IB + % Gestió × IB |
Exemple realista a Barcelona (amb números)
Suposem un pis al districte de l'Eixample amb:
- ADR = 160 €
- Ocupació = 70 % → Nits venudes ≈ 365 × 0,70 = 256
- Estada mitjana = 4 nits → Reserves = 256 / 4 = 64
- Comissió OTA = 15 % dels Ingressos Bruts
- Gestió integral = 15 % dels Ingressos Bruts
- Costos fixos anuals: Subministraments 1.800 €, Comunitat 900 €, IBI 600 €, Segur 250 €, Manteniment 500 €, Llicència 300 €
- Costos per reserva: Neteja 45 €, Bugaderia + Amenities 25 €
- Inversió total (Compra + Despeses + Mobiliari): 358.000 €
Càlculs pas a pas:
- Ingressos Bruts (GI) = 160 × 256 = 40.960 €
- Comissions = 15 % × 40.960 + 15 % × 40.960 = 6.144 + 6.144 = 12.288 €
- Costos variables = (45 + 25) × 64 = 70 × 64 = 4.480 €
- Costos fixos = 1.800 + 900 + 600 + 250 + 500 + 300 = 4.350 €
- Benefici Net (NP) = 40.960 − 12.288 − 4.480 − 4.350 = 19.842 €
Rendibilitat bruta = 40.960 / 358.000 = 11,44 %
Rendibilitat neta = 19.842 / 358.000 = 5,54 %
A BCN Flat Management solem comparar aquest NP amb un escenari conservador (-10 % ADR i -5 punts percentuals d'ocupació) per assegurar-nos que l'actiu continua sent viable en temporada baixa.
Palanques clau de la rendibilitat
No tot pesa el mateix. Per la nostra experiència, aquestes són les palanques que ataquem primer:
- ADR i ocupació: augmentar l'ADR a 10 € amb la mateixa ocupació pot afegir milers d'euros a l'any. El pricing dinàmic i les estades mínimes ajustades són clau.
- Freqüència de neteja: si augmentes l'estada mitjana, redueixes neteges per reserva i millores el marge sense tocar la tarifa.
- Canals i comissions: consolidar reserves directes redueix el cost mitjà per reserva.
- Operacions: check-in autònom, manteniment preventiu i rutes de neteja eficients.
En el nostre cas, solem prioritzar primer l'optimització de preus i estada mínima; quan l'ADR està ben posicionat, les cancel·lacions baixen i l'ocupació rendible puja (però no a qualsevol preu).
Llindars de decisió: quan val la pena?
A Barcelona, veiem projectes interessants a partir d‟una rendibilitat neta ≥5–6 % sobre la inversió i amb marge de millora operativa. Si la rendibilitat neta se situa per sota del 4 % de forma consistent, solem replantejar l'ús (mitjà/llarg termini) o renegociar condicions.
A BCN Flat Management ajudem els propietaris a interpretar aquests números amb honestedat: si el pis no és rendible, ho diem; si n'hi ha prou per repartir, plantegem un pla de creixement i reinversió.
Calcula la rendibilitat en 3 minuts.
Per no lluitar amb fulls de càlcul, utilitza la nostra calculadora de rendibilitat.
Necessites gestió integral i un quadre de comandament?
Si preferiu delegar l'operació i rebre un informe mensual clar (ocupació, ADR, RevPAR, costos per reserva i marge), BCN Flat Management ofereix gestió integral a Barcelona amb focus en la rendibilitat neta, no només les nits venudes. A BCN Flat Management, solem fixar objectius mesurables i revisar-los trimestralment.
Checklist ràpid abans d'invertir
Aquests punts us permeten validar en poques hores si el projecte té sentit. A BCN Flat Management, solem utilitzar-lo en la fase de prefactibilitat:
-
- Llicència municipal i normativa clares per a limmoble.
- ADR i ocupació del micromercat (no mitges de ciutat).
- Estada mitjana i estacionalitat (becs i valls).
- Cost real per reserva (neteja, bugaderia, amenities, incidències).
- Pla de reserves directes (web, metacercadors, CRM, campanyes).
- Escenaris d'estrès: -10 % ADR i -10 punts docupació.
Amb els números sobre la taula, és més fàcil decidir. Si vols, podem revisar les teves dades i proposar ajustaments concrets en preus, estada mínima i operacions.