Una factura de lloguer vacacional ha d'identificar correctament l'emisor, el hostes i l'estada, a més de reflectir l'import cobrat i el tractament fiscal aplicable. El model no pot completar-se de forma automàtica sense revisar abans si l'allotjament està exempt d'IVA o presta serveis propis de la indústria hotelera, perquè aquesta diferència canvia el càlcul i les mencions de la factura.
A BCN Flat Management gestionem apartaments turístics a Barcelona i sabem que la facturació sol generar dubtes fins i tot quan les reserves i els cobraments estan correctament registrats. Per això, aquesta guia reuneix els camps necessaris, un exemple pràctic i els criteris que convé comprovar abans d'entregar el document al hoste.
Què és una factura de lloguer vacacional
La factura de lloguer vacacional és el document que recull econòmicament una estada turística: qui presta l'allotjament, qui el contracta, durant quines dates i per quin import. La seva funció és deixar una traçabilitat clara entre la reserva, el cobrament i el servei prestat.
No s'ha de confondre amb la confirmació de reserva emesa per Airbnb, Booking.com o una altra plataforma. Aquest justificant acredita que existeix una operació dins del canal, però no sempre substitueix la documentació fiscal que correspongui al propietari o gestor. De la mateixa manera, la factura de la comissió de la plataforma és una despesa d'intermediació i no la factura d'allotjament destinada al hoste.
Quan treballem la gestió de plataformes de lloguer vacacional, diferenciem aquests documents des de l'inici. Separar la reserva, la factura a l'hoste i les comissions evita desquadraments en revisar els ingressos de cada apartament.
Quan s'ha d'emetre una factura per una estada turística
L'obligació concreta depèn de qui explota l'allotjament, qui rep el pagament, la condició del hoste i el règim fiscal de l'operació. No totes les reserves exigeixen el mateix tipus de factura ni el mateix desglossament.
Quan l'hoste és una empresa o un professional que necessita justificar la despesa, normalment sol·licitarà una factura completa amb les seves dades fiscals. També la pot demanar un consumidor particular, encara que la reserva s'hagi formalitzat mitjançant una plataforma. En aquests casos convé disposar d'un procediment per sol·licitar les dades, validar l'estada i emetre el document sense alterar la numeració.
Una factura completa ha d'incorporar, entre altres elements, un número correlatiu, la data d'expedició, la identificació de les parts, la descripció de l'operació i, si escau, la base imposable, el tipus d'IVA i la quota. La numeració ha de seguir una seqüència coherent i no improvisar-se per a cada hoste.
Factura completa i factura simplificada
La factura completa identifica tant l'emisor com el destinatari i ofereix un desglossament detallat de l'operació. És l'opció adequada quan l'hoste necessita deduir o justificar la despesa, quan la normativa exigeix identificar-lo o quan interessa conservar un registre més complet.
La factura simplificada conté menys dades i només es pot utilitzar en els supòsits previstos per la normativa de facturació. No s'ha de triar únicament perquè resulti més ràpida de preparar. En cas de dubte, una factura completa aporta més traçabilitat i redueix la necessitat de refer el document després.
Dades que ha d'incloure el model de factura
Un bon model ha de permetre completar la informació sense barrejar dades de la reserva amb conceptes fiscals. La plantilla s'ha d'adaptar a l'operació, no obligar a encajar totes les estances en un únic supòsit.
Aquests són els camps que convé incorporar en una factura completa de lloguer vacacional:
- Número i sèrie: han de seguir una numeració correlativa dins de cada sèrie.
- Data d'expedició: indiqueu quan s'emet la factura.
- Data de l'operació: cal afegir-la si és diferent de la data d'expedició; es pot indicar mitjançant les dates d'entrada i sortida.
- Dades de l'emissor: nom o raó social, NIF i domicili fiscal.
- Dades del destinatari: nom o raó social, NIF si escau i domicili.
- Descripció del servei: allotjament turístic, immoble o referència de la reserva i període d'estada.
- Base imposable: import abans d'impostos quan l'operació estigui subjecta i no exempta d'IVA.
- Tipus i quota d'IVA: únicament quan correspongui repercutir-lo.
- Import total: quantitat final que ha de pagar o que ja ha pagat el hoste.
- Menció fiscal: per exemple, la indicació d'operació exempta quan escaigui.
També es pot afegir el codi de reserva, el canal de procedència i la forma de pagament. Aquests camps no substitueixen els requisits fiscals, però faciliten la conciliació entre la factura i el moviment registrat a la plataforma.
Com descriure correctament l'estada
Una descripció genèrica com “lloguer” ofereix poca informació. És preferible utilitzar un concepte que permeti reconèixer l'operació, per exemple: “Servei d'allotjament turístic a l'apartament situat a [adreça o referència interna], del 8 al 12 de setembre de 2026, reserva [codi]”.
Si es facturen conceptes addicionals, convé separar-los quan tinguin un tractament o una justificació diferent: allotjament, neteja addicional sol·licitada durant l'estada, plaça d'aparcament o serveis complementaris. El desglossament ha de reflectir allò que realment s'ha prestat i cobrat, sense crear conceptes ficticis per quadrar el total.
La factura de lloguer vacacional porta IVA?
Aquesta és la qüestió que provoca més errors. El lloguer d'un apartament turístic no porta IVA automàticament pel mer fet d'anunciar-se a Airbnb o Booking.com. El tractament depèn dels serveis que acompanyen la cessió de l'allotjament.
En general, quan el propietari simplement posa la propietat a disposició de l'hosta i no ofereix serveis típics de la indústria hotelera, el lloguer està exempt d'IVA. Tanmateix, quan es presten serveis típics d'allotjament, l'operació ja no està exempta i pot estar subjecta a l'IVA al tipus reduït del 10 %.
Serveis que poden donar lloc a l'aplicació del tipus impositiu del 10 % de l'IVA
L'Agència Tributària relaciona l'allotjament amb una atenció que va més enllà de lliurar el pis. El factor determinant és la prestació efectiva de serveis durant l'estada, no com es presenti comercialment l'anunci.
Entre els serveis característics de la indústria hotelera hi ha:
- Recepció i atenció permanent i continuada a l'hoste en un espai destinat a això.
- Neteja periòdica de l'allotjament durant l'estada.
- Canvi periòdic de roba de llit i bany durant l'estada.
- Bugaderia, consigna d'equipatge o altres serveis continus d'atenció.
- Serveis d'alimentació o restauració.
La presència d'un o diversos serveis s'ha d'analitzar dins del funcionament real de l'allotjament. No basta amb canviar el nom d'un càrrec per modificar el seu tractament fiscal.
Serveis que no es consideren hotelers per si sols
La neteja i el canvi de roba fets únicament a l'entrada i a la sortida no es consideren, per si mateixos, serveis propis de la indústria hotelera. Tampoc ho són la neteja de les zones comunes ni l'assistència tècnica per reparar avaries.
Aquesta distinció resulta especialment rellevant en apartaments gestionats a distància. Un servei d'atenció davant incidències no converteix necessàriament l'estada en allotjament hoteler. Cal revisar el conjunt de prestacions i la manera com s'ofereixen a l'hoste.
Exemple de càlcul amb IVA
Imaginem una estada amb un preu base de 900 euros, pel qual es presten serveis típics de la indústria hotelera. Si s'aplica el tipus impositiu del 10 % d'IVA, l'IVA serà de 90 euros i l'import total de la factura serà de 990 euros.
| Concept | Importació |
|---|---|
| Allotjament turístic | 900,00 € |
| IVA 10 % | 90,00 € |
| Total | 990,00 € |
Si el preu anunciat ja incloïa impostos, no s'han de sumar de nou sense comprovar com es va configurar la tarifa. L'import publicat al consumidor i el desglossament fiscal final han de ser coherents.
Exemple d'operació exenta d'IVA
Suposem ara una estada de 900 euros en la qual únicament s'entrega l'allotjament net a l'inici i es realitza la neteja final, sense serveis hotelers durant l'estada. Si l'operació està exenta, la factura no afegirà una quota d'IVA.
| Concept | Importació |
|---|---|
| Allotjament turístic | 900,00 € |
| IVA | Operació exempta |
| Total | 900,00 € |
La menció d'exempció s'ha d'ajustar al cas concret i a les indicacions de l'assessor fiscal. Una plantilla descarregada no pot decidir per si sola quin règim correspon a l'allotjament.
Model de factura de lloguer vacacional per copiar
El següent esquema serveix com a base per preparar una factura completa. Els textos entre claudàtors s'han de substituir per les dades reals de la reserva i de l'emissor. Abans d'utilitzar el model, cal confirmar si l'operació porta IVA i qui és el responsable d'emetre-la.
FACTURA NÚM.: [sèrie i número correlatiu]
Data d'expedició: [dd/mm/aaaa]
Emissor: [nom complet o raó social]
NIF: [NIF de l'emissor]
Domicili fiscal: [adreça de l'emissor]
Client: [nom complet o raó social]
NIF: [NIF del client, si escau]
Domicili: domicili del client
Concepte: servei d'allotjament turístic a [inmueble o referencia], del [fecha de entrada] al [fecha de salida]. Reserva [código].
Base imposable: import
IVA: [tipus i import / indicació d'operació exenta]
Total: [import final]
Forma de pagament: transferència, targeta o cobrament mitjançant plataforma
Quan l'hoste hagi pagat a través d'una plataforma, es pot indicar aquesta forma de pagament, però el total de la factura ha de correspondre al preu del servei prestat al client. La comissió cobrada pel canal es registra per separat com a despesa o cost d'intermediació.
Com facturar una reserva d'Airbnb o Booking.com
Les plataformes poden intervenir en el cobrament, emetre justificants i facturar les seves pròpies comissions. Tanmateix, la plataforma no sempre és qui presta l'allotjament ni qui ha de facturar-lo al hoste.
Abans d'emetre el document cal revisar el model contractual i el flux econòmic de la reserva: qui apareix com a amfitrió o proveïdor, qui fixa les condicions, qui rep l'ingrés i qui assumeix la relació amb el viatger. En la nostra gestió d'Airbnb a Barcelona Controlem aquests punts juntament amb les tarifes, l'atenció a l'hoste i l'operativa diària.
Preu de l'estada, comissió i quantitat rebuda
Un dels errors més habituals consisteix a facturar a l'hoste únicament l'import net transferit per la plataforma. Si el viatger ha pagat 1.000 euros i el canal descompta 150 euros de comissió abans de transferir-ne 850, aquesta diferència no redueix necessàriament el valor de l'allotjament facturat al client.
En termes operatius, existeixen dos moviments diferents: l'ingrés associat a l'estada i la despesa d'intermediació cobrada per la plataforma. Confondre el net rebut amb el preu de venda distorsiona els ingressos i les comissions.
Què fer amb la taxa turística
La taxa turística s'ha de distingir del preu de l'allotjament i tractar-se segons la normativa territorial aplicable i el sistema de recaptació utilitzat. En alguns canals pot cobrar-se dins de la reserva; en d'altres, es recapta directament a l'hoste.
Per evitar errors, convé registrar qui la va cobrar, quin import correspon a cada persona i nit i qui ha d'ingressar-la davant de l'administració. No s'ha d'afegir com a ingrés ordinari sense revisar-ne la naturalesa.
Errors freqüents en preparar la factura
Una plantilla pot estalviar temps, però també repetir errors en totes les reserves si parteix d'una configuració incorrecta. El major risc no és una fallada estètica, sinó documentar malament l'operació.
Aquests són alguns dels problemes que trobem més freqüentment:
- Sempre apliqueu el tipus impositiu de 10 % de TVA sense revisar els serveis prestats.
- Ometre la menció d'exempció quan no es repercuteix IVA.
- Utilitzar números de factura duplicats o sense ordre correlatiu.
- Facturar l'import net rebut després de la comissió del canal.
- Confondre la factura al hoste amb la factura d'Airbnb o Booking.com.
- No indicar les dates de l'estada ni una descripció recognoscible.
- Modificar una factura ja emesa sense preparar la rectificació corresponent.
- Barrejar en un mateix import allotjament, taxa turística i serveis addicionals sense desglossament.
La manera de corregir-los és establir un circuit: confirmar la reserva, comprovar el règim fiscal, validar les dades del client, emetre amb numeració correlativa i conciliar la factura amb el cobrament. La regularitat del procés redueix més errors que qualsevol plantilla aïllada.
Com organitzar les factures de diversos apartaments
Quan es gestiona un únic habitatge, un full de control pot semblar suficient. A mesura que augmenten els apartaments, les plataformes i les reserves, apareixen duplicitats, diferències entre dates de cobrament i estada i comissions difícilment conciliables.
A BCN Flat Management abordem la gestió des d'una visió integral: distribució, preus, hostes, neteja, manteniment i incidències. El nostre servei de gestió d'apartaments turístics a Barcelona permet al propietari centralitzar l'operativa i disposar d'una lectura més ordenada del rendiment de l'immoble. La documentació fiscal s'ha de basar en dades operatives fiables.
Per mantenir el control convé registrar, al menos, el codi de reserva, l'apartament, la plataforma, les dates, el preu pagat pel hoste, la comissió, la taxa turística, el net transferit i el número de factura associat. Després, aquestes dades s'han de contrastar amb els extractes bancaris i els informes de cada canal.
Preguntes freqüents sobre la factura de lloguer vacacional
Puc fer la factura en Word o Excel?
Sí, sempre que el document reuneixi els requisits aplicables i es mantingui una numeració correlativa. No obstant això, el problema apareix quan diverses persones editen fitxers o es generen duplicats. Per a un volum elevat de reserves, resulta més segur utilitzar un sistema que registri les factures emeses i les seves rectificacions.
He d'incloure les dades de l'hoste?
En una factura completa s'han d'incloure les dades identificatives del destinatari. Si l'hoste és una empresa o professional i necessita justificar la despesa, normalment demanarà també el seu NIF i domicili fiscal.
Convé demanar aquesta informació mitjançant un canal segur i utilitzar-la només per a la finalitat corresponent. Les dades del perfil de la plataforma no sempre contenen tota la informació fiscal necessària.
La neteja té un IVA diferent?
Depèn de com es configuri i es presti el servei. Quan la neteja forma part inseparable de l'allotjament, el seu tractament pot seguir el de la prestació principal; si es contracta com a servei addicional independent, pot requerir una altra anàlisi.
No resulta prudent dividir artificialment una estança per aplicar tipus diferents. El desglossament ha de respondre a prestacions reals i diferenciades..
Cal aplicar retenció d'IRPF a la factura a l'hoste?
La factura habitual d'allotjament adreçada al viatger no ha d'incorporar automàticament una retenció d'IRPF. Les retencions depenen de la naturalesa de l'operació, del pagador i de la relació contractual existent.
La situació pot ser diferent quan el propietari cedeix l'immoble a una empresa per a la seva explotació o quan intervenen contractes de gestió amb una estructura específica. No s'ha de copiar una retenció d'un altre tipus de lloguer sense revisar el contracte.
Què passa si la factura té un error?
Quan una factura ja emesa conté dades o imports incorrectes, la solució no consisteix a esborrar el fitxer i reutilitzar el mateix número. Cal conservar la traçabilitat i emetre el document rectificatiu que correspongui.
La rectificació ha d'identificar la factura corregida i explicar l'ajust. Mantenir l'historial resulta essencial perquè la numeració i els registres continuïn sent coherents.
Quant de temps s'han de conservar les factures?
Els terminis poden variar segons l'obligació fiscal, comptable o mercantil aplicable. Per això, convé seguir el criteri de l'assessor i no eliminar la documentació quan s'acaba l'exercici.
A més de la factura, és recomanable conservar la reserva, el justificant del pagament, la liquidació de la plataforma i qualsevol document relacionat amb una modificació o cancel·lació. Una factura aïllada explica menys que l'expedient complet de l'estada.
Un model útil comença per identificar bé l'operació
La factura d'allotjament turístic s'ha de construir a partir de la realitat de l'allotjament: qui l'explota, quins serveis es presten, com paga el hoste i quin règim fiscal correspongui. El model correcte no és el que té més camps, sinó el que reflecteix l'operació sense contradiccions.
Abans d'utilitzar una plantilla, revisa l'IVA, separa les comissions de les plataformes, utilitza una numeració correlativa i descriu l'estada amb precisió. Si gestións diverses reserves o propietats, centralitzar la informació operativa et permetrà emetre documents més consistents i detectar diferències abans de tancar cada període.
Aquesta guia ofereix una base pràctica, però la fiscalitat pot canviar segons l'estructura del propietari, els serveis i els contractes. Davant d'una situació particular, la validació d'un assessor fiscal evita convertir una plantilla genèrica en un error recurrent.
